โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิที่ดินเป็นเอกสารสำคัญที่ใช้ยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดิน และเป็นเอกสารในการซื้อขายเปลี่ยนมือ จำนอง หรือใช้ค้ำประกันฯลฯ ซึ่งมีอยู่มากมายหลายประเภท แต่วันนี้จะแนะนำเฉพาะโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิที่ดินที่สำคัญๆและนิยมใช้กันทั่วไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเอกสารสิทธิที่ออกหลังจากมีการใช้ประมวลกฎหมายที่ดินแล้ว(ตั้งแต่ 1 ธันวาคม 2497) 

เรามาดูกันค่ะว่าโฉนดประเภทไหนใช้ทำอะไรได้บ้าง และตกทอดถึงลูกหลานได้ไหม

ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน)

เป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่าตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดินเพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ เป็นแต่เพียงการแจ้งการครอบครองที่ดินของประชาชนเท่านั้น(ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1แล้ว)

ในอดีตผู้มีส.ค.1 มีสิทธินํามาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์(น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข.)ได้ แต่ปัจจุบันทางการได้ประกาศยกเลิกใช้ ส.ค. 1 ทั่วประเทศ

แล้ว นั่นคือตั้งแต่วันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2553 เป็นต้นไป กรณีที่ผู้ครอบครอง ส.ค.1 ประสงค์จะยื่นคําขอออกโฉนด,น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. จะต้องไปยื่นคําร้องต่อศาลยุติธรรมเท่านั้น

เนื่องจากส.ค.1 ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ดังนั้น ตามกฎหมายที่ดินจึงไม่สามารถจดทะเบียนโอนได้ แต่สามารถซื้อขายและโอนให้แก่กันได้  โดยการแสดงเจตนาสละการครอบครองพร้อมทั้งส่งมอบการครอบครองนั้นให้กับผู้รับโอน เพื่อเข้าครอบครองและทำประโยชน์ต่อไป (หากผู้มีชื่อตามส.ค.1 ถึงแก่ความตายที่ดินนั้นจะตกทอดแก่ทายาทผู้มีสิทธิรับมรดก)

น.ส.3, น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข.(หนังสือรับรองการทําประโยชน์)

มักเรียกกันว่า “น.ส.3” เป็นหนังสือที่พนักงานเจ้าหน้าที่ออกให้แก่ผู้ที่ทําประโยชน์ในที่ดินจนครบตามหลักเกณฑ์ของทางราชการ เป็นหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินซึ่งมีคุณค่าในการรับรองสิทธิมากกว่าใบจองหรือ ส.ค.1 

เมื่อมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์แล้วสามารถทํานิติกรรมอะไรก็ได้ โดยชอบด้วยกฎหมายทั้งการซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ จำนองหรือค้ำประกันเงินกู้ แต่การกู้เพื่อปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน น.ส.3 นั้น ธนาคารที่ไม่รับก็มีเหมือนกัน

โฉนดที่ดิน/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด(อ.ช.2)

โฉนดที่ดิน คือหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน ส่วนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือ อ.ช.2 เป็นหนังสือหนังสือสำคัญที่ออกให้แก่เจ้าของห้องชุดเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของคนๆนั้นและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งออกให้ตามกฎหมายอาคารชุด พ.ศ.2522

คนเป็นเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของห้องชุด สามารถนำไปทำนิติกรรมต่างๆได้  ซื้อขายจำหน่ายจ่ายโอน จำนอง หรือขายฝาก โดยมีข้อแม้ว่าจะต้องนำเอกสารนี้ไปทำนิติกรรมจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินทุกครั้ง

ส.ป.ก.4-01(หนังสืออนุญาตให้เข้าทําประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน)

ส.ป.ก.4-01 เป็นหนังสืออนุญาตให้กับเกษตรกรเข้าอยู่อาศัยและทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินที่ออกตามพ.ร.บ.ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยสํานักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม(ส.ป.ก.) ดังนั้น เอกสารสิทธิส.ป.ก.4-01จึงไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และคนที่ได้ส.ป.ก.4-01 ก็เป็นเพียงคนที่ได้รับสิทธิเข้าทําประโยชน์ในที่ดินนั้น ซึ่งมีเงื่อนไขว่าจะต้องทําการเกษตรเต็มพื้นที่ ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือโอนให้ผู้อื่น  แบ่งแยกก็ไม่ได้  เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทเท่านั้น 

และหากผู้ที่ถือครองขาดคุณสมบัติหรือฝ่าฝืนกฎระเบียบ รวมถึงเสียชีวิตและไม่มีผู้มารับมรดกตกทอด ก็จะหมดสิทธิในการถือครองไป 

ปัจจุบันเอกสารส.ป.ก.4-01 สามารถนำไปค้ำประกันเงินกู้กับธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์(ธ.ก.ส.)เท่านั้น และเฉพาะสินเชื่อด้านการเกษตรเท่านั้น และที่ดินสปก. ดังกล่าวจะต้องเป็นชื่อของผู้กู้หรือคู่สมรสเท่านั้นด้วย

ภ.บ.ท.5

ภ.บ.ท.5 คือ เอกสารการเสียภาษีบำรุงท้องที่(ภาษีดอกหญ้า)ไม่ใช่เอกสารแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน และบุคคลที่มีชื่อในภ.บ.ท.อาจจะไม่ใช่เจ้าของที่ดินก็ได้ และไม่ถือว่าผู้ที่ใช้ประโยชน์นั้นเป็นเจ้าของที่ดิน เพราะเจ้าของที่ดินยังคงเป็นของทางราชการ(แต่อนุมัติให้ครอบครองเพื่อทำกินได้)

ในทางกฎหมายที่ดิน ภ.บ.ท.5 ซื้อขายกันไม่ได้ (ห้ามขายห้ามโอน)แต่ตกทอดถึงทายาทได้ ส่วนการซื้อขายที่ทำๆกันอยู่นั้นเป็นเพียงการโอนสิทธิครอบครองจากคนหนึ่งไปยังอีกคนหนึ่ง ใช้ยืนยันกับทางราชการไม่ได้ แต่ยืนยันระหว่างคนซื้อกับคนขายได้ และกรณีผิดสัญญากันสามารถฟ้องร้องเรียกเงินคืนได้

ทั้งนี้ หากจำเป็นต้องซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 

ควรตรวจสอบดูพิกัดและระวางที่ตั้งของที่ดินที่ปรากฏในใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ เพื่อให้รู้ว่าที่ดินนั้นทับซ้อนกับที่ห้ามครอบครอง เช่น พื้นที่ป่าไม้ 

ควรทำการซื้อขายที่ อบต. เพราะอย่างน้อยๆก็มีเจ้าหน้าที่เป็นพยาน 

จริงๆแล้วเอกสารสิทธิที่ดินยังมีอีกหลายประเภท แต่ที่ใช้กันส่วนใหญ่จะมีเพียง 5-6 ประเภทเท่านั้นและแม้ว่าส่วนใหญ่จะซื้อขายกันได้แต่ก็เป็นเพียงการซื้อขายกันเอง ส่วนกรณีนำไปค้ำประกันเงินกู้หรือจำนองกับธนาคารได้นั้นหลักๆก็มีเพียง โฉนดที่ดิน,หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด,น.ส.3,น.ส.3ก เท่านั้น

ขอบคุณข้อมูลจาก https://www.home.co.th/hometips/how-many-types-of-title-deeds-and-what-kind-of-mortgage-can-be-traded-54047

#บ้านเช่าเชียงใหม่ #หาบ้านเช่าเชียงใหม่

#บ้านว่างให้เช่าเชียงใหม่ #บ้านเช่าใกล้โรงเรียนนานาชาติ

#เช่าใกล้เซนทรัล #house #for #rent #chiangmai #villa #houseforrentchiangmai #บ้านเช่าแม่ริม #บ้านเช่าสันทราย

#บ้านเช่าหางดง #บ้านเช่าสันกำแพง #บ้านเช่าดอยสะเก็ด

#บ้านเช่าสารภี #บ้านเช่านิมมาน #เช่าใกล้มช #แม่โจ้ #พายัพ

#清迈房子 #找清迈租房